Ja zum Gegenvorschlag!
Mehrwert teilen. Preisgünstigen Wohnraum schaffen!
Vertreterinnen und Vertreter von Genossenschaften, Gemeinden, der Wirtschaft und dem Kantonsrat stehen für den Gegenvorschlag ein.
Barbara Schmid-Häseli
Kantonsrätin Mitte
Martin Zimmermann
Kantonsrat und fraktionschef GLP
Anna Bieri
Kantonsrätin Mitte
Michael Felber
Kantonsrat Mitte
Mirjam Arnold
Kantonsrätin Mitte
Adrian Moos
Vorstand Gewoba / kantonsrat FDP
Thomas Meierhans
Kantonsrat Mitte
Tabea Estermann
Vorstand ZWK / Kantonsrätin GLP
Erich Grob
Kantonsrat Mitte
Ja zum Gegenvorschlag
fair und schafft Anreize für preisgünstigen Wohnungsbau
Stichfrage: Gegenvorschlag
Hier nochmals Ja zum Gegenvorschlag. Die Stichfrage kommt zum Tragen, wenn beides angenommen wird.
Nein zur Initiative
übertrieben und keine Anreize
Gegenvorschlag des Kantonsrates und der Regierung
Die Kommission für Raum Umwelt und Verkehr hat den Gegenvorschlag ausgearbeitet und einstimmig zugestimmt.
Der Regierungsrat empfiehlt den Gegenvorschlag und auch Kantonsrat stimmte dem Gegenvorschlag in der Schlussabstimmung klar zu.
Was ist die Mehrwertabgabe?
Die Mehrwertabgabe wird eingeschätzt, wenn ein Grundstück durch eine Planungsänderung an Wert gewinnt. Dies geschieht zum Beispiel indem neue Zonenvorschriften eine dichtere oder höhere Bebauung erlauben. Das macht das Grundstück attraktiver und wertvoller.
Einzonungen
Bereits seit längerer Zeit wird auf erstmalige Zuweisung von Boden zu Bauzonen und die Umwandlung von Zonen des öffentlichen Interesses in Bauzonen eine Mehrwertabgabe von 20% an den Kanton fällig.
Auszonungen
Bei einer Auszonung müssen im Gegenzug alle Betroffenen für die vollen Nachteile entschädigt werden.
Um- und Aufzonung
Neu wird mit dem Gegenvorschlag in allen Gemeinden bei Umzonungen, Aufzonungen und Bebauungsplänen eine Mehrwertabgabe von 20 % auf den Bodenmehrwerts erhoben. Es gibt eine Freigrenze von 1’500’000 Franken. So sind kleinere Projekte nicht betroffen.
Praxisbeispiel Berechnung Gegenvorschlag
Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:
Mehrwertabgabe = (Bodenwert nach Umzonung – Bodenwert vor Umzonung – 1,5 Millionen Freigrenze) × 20 %
Zunächst wird der Wertzuwachs des Grundstücks ermittelt. Eine Freigrenze von 1,5 Millionen Franken bleibt dabei steuerfrei. Von dem verbleibenden Betrag sind 20 % als Mehrwertabgabe der Gemeinde abzuführen. Die Abgabe kann entweder in Geld oder als Sachleistung erbracht werden.
Sachleistungen umfassen beispielsweise den Bau eines Parks, eines Spielplatzes oder einer Sportanlage, die der Allgemeinheit zugutekommen.
Die eingenommenen Finanzmittel werden prioritär zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum verwendet.
Anreiz zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum
Die Berechnungsweise schafft einen Anreiz für Grundeigentümer, selbst preisgünstigen Wohnraum zu realisieren, da sie so ihren Mehrwert unter die Freigrenze senken und die Abgabe reduzieren können.
Die Bewertung des Mehrwerts hängt von der vorgesehenen Nutzung ab:
– Flächen für preisgünstiges Wohnen werden mit 60 % ihres Ertragswertes angesetzt.
– Alle anderen Flächen werden nach der Residualwertmethode bewertet, die sich am Marktwert von Stockwerkeigentum orientiert.
Frequently Asked Questions
Hier findest du die Antworten auf die häufigsten Fragen.
Verteuert die Mehrwertabgabe den Boden?
Wirtschaftswissenschaftler sind sich einig: Der Bodenpreis ergibt sich aus der Differenz zwischen den erwarteten Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen) und den Baukosten. Da die Mehrwertabgabe als Teil der Baukosten gilt, führt sie dazu, dass der Bodenpreis sinkt.
Verteuert die Mehrwertabgabe die Mieten?
Die Höhe der Mieten hängt davon ab, wie viel Menschen bereit sind zu zahlen – nicht von den Kosten der Immobilienbesitzer. Das zeigt sich daran, dass die Mieten eng mit dem durchschnittlichen Einkommen in einer Region zusammenhängen.
Laut ökonomischer Theorie wird die Mehrwertabgabe vollständig vom Grundstückseigentümer getragen, weil Boden nicht vermehrbar und nicht beweglich ist. Faktoren wie die Lage, die Verkehrsanbindung oder das Einkommensniveau der Bevölkerung spiegeln sich direkt im Bodenwert wider. Ebenso fällt auch die Belastung durch die Mehrwertabgabe auf die Eigentümer, nicht die Mieter.
Wird der Bau von preisgünstigem Wohnraum auf die Mehrwertabgabe angerechnet?
Ja. Wenn günstiger Wohnraum geschaffen wird, verringert sich der Wertzuwachs durch die Um- oder Aufzonung. Dadurch fällt eine geringere oder gar keine Mehrwertabgabe an. Zwar wird der Bau nicht direkt als Sachleistung angerechnet, aber das Ergebnis ist dasselbe.
Muss die Mehrwertabgabe in Geld bezahlt werden?
Nein, die Abgabe kann entweder in Geld oder in Form einer Sachleistung erbracht werden. Eine Sachleistung könnte zum Beispiel die Errichtung eines Parks oder einer Sportanlage sein, die allen zugutekommt.
Wofür wird das Geld aus der Mehrwertabgabe verwendet?
Falls es keine Rückzonungen zu entschädigen gibt, wird das Geld für raumplanerische Massnahmen eingesetzt – prioritär zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum.
Unterstützen Genossenschaften den Gegenvorschlag?
Die Wohnbaugenossenschaft GEWOBA befürwortet den Gegenvorschlag und ist überzeugt, dass er den Bau von mehr preisgünstigen Wohnungen fördert. Siehe dazu auch den Leserbrief der GEWOBA unten in den Links.
Ist die Mehrwertabgabe eine Enteignung?
Wenn ein Grundstück durch eine Um- oder Aufzonung aufgewertet wird, steigt sein Wert automatisch, weil darauf mehr gebaut werden darf. Die Mehrwertabgabe sorgt dafür, dass ein kleiner Teil dieses Gewinns (20 %) mit der Allgemeinheit geteilt wird. Es handelt sich also nicht um eine Enteignung, sondern um eine Beteiligung an einem Wertzuwachs, der ohne eigenes Zutun entstanden ist.
Berechnung in Excel
Für Zahlen Nerds die Bemessung der Mehrwertabgabe im Gegenvorschlag in Excels.
Kolumne «Leistungsloser Gewinn – Ausgleich dank Gegenvorschlag des Kantonsrats»
von Kantonsrat Michael Felber in der Zuger Zeitung
Kolumne «Fakten und Mythen zum Wohnungsmarkt«
von Kantonsrätin Tabea Estermann in der Zuger Zeitung
Videomaterial
Input
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